落园 » 房价

结的和离的

Liyun — Fri, 16 Jul 2010 17:39:08 +0000

这俩词儿放一块儿或许显得不太好，煞喜？最近身边结婚的一群，商量好了似的，让我看的是目瞪口呆不知道该不该攒钱若干年后婚宴上送点礼金。还有分手的，毕业日即分手日，每年都见到的常景，只能说这世界感情还是干不过现实。

今儿看到一童鞋贴在网上的寻女友要求，有趣得很，拿出来晒晒：

1 必须是北方人不是欺负南方人我们的生活习惯不一致大家都受罪就不好了
2 烟台人（血缘太近对下一代不好）和济南人（我对济南真的没感）免谈
3 最好是个北京人这样我儿子也能申请北京的经济适用房了（有点猥琐）
4 身高（爹矬矬一个妈矬矬一窝哥懂得）165-（不能穿上跟鞋比我高我不反对大女子但是我很大男子）173
5 家里的世交都免谈（我是和你来感和你家无关）
6 必须是海归最好有美国籍这样我就是美国人他爹
7 我的事你可以管我的家事你别管某些人懂得不要拿我爹妈来压我
8 本科必须是山大的大家懂得

注，此人为威海男，家中财富未知，但至少有钱足够他奔赴Boston深造。这贴可谓现实的很。刚看新闻说陈水扁大佬在米国买了个豪宅才价值55万美金，这钱折合人民币能被山西煤老板们耻笑死：俺们在北京买楼那都是以单元计的，至少也得8位数吧？

当然，有现实的就有浪漫主义的，比如身边这位幸福的刚领证的孩子：

你没房，我也没车
也许这些年我们还是只能蜗居在7㎡的小房间
但是既然嫁给你
我已做好准备
我们白手起家，一起打拼
这就是我想要的幸福
爱你，只是爱你

多好啊，看着一边是大海平静，一边是高楼耸立，谁都不碍着谁。这世界或许永远都是一个矛盾体，一边是理想浪漫一边是现实残酷。早晨还可以喝着牛奶美滋滋的看着新闻上播放“世界上最迷人的职业”，下午就得对着无良拆迁感叹世道凄凉。

话说，我家周围也有一地儿在拆迁，但没拆到我们院儿里来也没人挂横幅静坐闹事儿，所以也乐得无事清闲。只是最近闲的有点过了，对某些人堵路检查的做法心中颇有怨气。堂堂二环路怎么也不是你们村自己的，有什么权利堵着大家的路一辆辆车检查？尤其是每次都是在公交车上被堵，心里那个不舒服啊，我们遵纪守法天天纳税，这帮吃纳税人钱的却整天耀武扬威好像我们犯了什么法似的要证明自己的清白才行。真是让人一肚子怨气却只能忍着。原来总信奉自由市场经济，觉得拆迁补偿问题根本就是一个市场价格问题，双方协商就好了。后来看多了才明白这里面猫腻有多少，也难怪一个同学还曾半开玩笑的跟我说“有个肥差你去不？旧城改造！老有钱了～只要你能镇得住那群人”。

再说说小产权房。最近国土资源部可谓下猛药，没收了一批小产权房。我一直在想的问题是，小产权房的存在恰恰映射出了低收入阶层对“安得广厦千万间”此等痴人说梦的觉醒，只求一遮风避雨之所，因此甘冒随时被没收的风险。这个侧面可以看出，城市化进程过快导致的“夹心层”生存有多么困难。记得我一同学曾感慨，在他们家乡她家如何有个独栋的小房子，可容一家三代七八口人幸福的生活在一起。而一旦进入城市，她家是不可能帮她承担什么首付的，实在是杯水车薪。但即便如此，她还是没有回到家乡的愿望，宁愿毕业后艰辛的在城市中奋斗，从蜗居一直到拥有自己的大房子。我想她的路至少还不太困难，优异的成绩加上名校研究生，至少可以保证她几年后毕业有个相当不错的去处。但是，和我们同龄的进城务工人员，他们的“城市梦”就显得格外的遥不可及。上个月在上海世界博览会的时候深深的感触到“城市让生活更美好”，然而在我花掉大半天时间慢慢赏析的城市案例馆的时候，却深深的被中国的几个案例所触动——不是他们的发展奇迹，而是无一例外的土地利用和变相出让的方式。或是工业反哺农业、或是开发房地产引进外来资金，几乎没有“一夜之间农村变城市”的神话是跟土地无关的。或许这些例子中的村民是幸运的，至少他们放弃了土地之后还有生活的维系方式。毕竟更现实的是，越来越多的城市周边土地在城市化进程中的被吞噬，造成的是失地农民凄凉生活。“城乡结合部”，这个词深深的刺痛了太多人的心。为什么拆迁这么难？很简单，如果你是公平的按照市场价格的拆迁（尤其包括未来的可能收益），那么双方的交易自然是自愿的。如果你非要强迫人家放弃土地，那么任何人力能及的抵抗都是可以预见的。总说财产私有权，可是不知道为什么在那么多地方，私有权总是被赤裸裸的厚颜无耻的侵犯。城市，真的只是让一小部分人的生活变得更美好吗？

经济发展总是以“提高人民的福利水平”为目标的，可惜跟很多人讨论过这个问题，无论是资历很深的经济学家，还是初出茅庐的青年才俊，抑或非经济学圈内人，多少表现出来的都是觉得经济增长并没有带来生活的全面改善——也就是说，人们并没有活得更幸福。当然幸福的衡量是个问题，我们总在多少的鄙视希腊高福利带来的人们慵懒，在他们的财政危机中还幸灾乐祸，却不知中国国内即使没有财政危机人们的生活也只是被一次次的美好的希望所支撑着。希望有个大房子、希望孩子们可以享受最好的教育、希望自己年老之后可以享受高水平的医疗，这样的简单梦想支持着无数的青年人奋斗。然后很多人半途上翻然醒悟，带着自己最宝贵的财富，或是人力资本、或是多年来的储蓄，断然决然的移民他乡。可以说，近些年来的“技术移民”的数据是很可观的，更直观的感受或许可见于近几年放弃高考的人已经越来越多。很多时候这已经不单单是一个教育体制的问题，我想可能是牵一发而动全身的社会保障等等问题。总在指责中国的高等教育多么失败，那不如去看看高等教育之后人们的生活多么绝望吧。北大清华的天之骄子，也不免为了一个北京户口、一套不过七八十平米的房子而黯然心碎。至少出国，还有继续梦想的可能。因此每每在背红宝书的时候，想想“一个单词多少美金”，很多人就这么咬咬牙挺过去了。我相信这其中有很多的人是理想主义、为学术梦想而奋斗，但相对的，或许正是没有足够好的环境让国内也足以承载他们的理想吧。

=尽信书不如无书，何况一人半夜痴语？读过就忘了吧=

房价、补贴与社会公平

Liyun — Thu, 03 Jun 2010 15:07:53 +0000

这是我第几次提到房价了？今天提到房价仅仅是因为看到郭凯的经济笔记上的一篇博文，王二的地和房子，讲的是房价的事儿，挺好玩的，基本没啥技术层面的东西，本科生拿来做course work绝对让老师眼前一亮。我也来凑凑热闹说说我的一点看法。

这里就不摘录文中最精彩的例子了，郭凯说的比较多的是分配，

因此房价问题，不仅是一个价格问题（前面的例子里，价格都是市场决定的，因此不能说是不合理的），更是一个分配问题。500年前，这个分配问题，是在王二和黄世仁之间的；而500年后，这个分配问题，在我上面的例子里，则是在王二们和政府之间。在很大程度上，房价就像是一个累退税：收入越低的人，面临的平均税率反而越高。这件事情未必影响效率，但是恐怕很难符合一般人心目中的公正和公平。

这个问题有点具有中国特色，因为中国作为一个社会主义国家，土地是全民所有制的。而现在，变成了地方政府出让土地使用权换取地方财政收入。因此这个钱到底应该进谁的腰包就是个很大的问题。毫无疑问，经济增长的福利应该由社会共享，否则就只是增长而并不是真正意义上的发展了（其实增长和发展的关系不仅于此，我对于增长和发展的理解更多是量变和质变）。

通俗点说，当政府卖的土地数量有限的时候，通过拍卖的话就会价格高者得。像郭凯的例子一样，如果我们假设房产商只是瞬间把土地变为商品房而别无他用，则实际上市场可以简化为一群买房者对政府卖房的投标。简单的英式拍卖下，显然中标者出标价会等于保留效用（连续分布情形下）。而出价全部被政府所掠夺走。要命的是，过个十几年，买房子的人会发现周围人房子都越来越大，自己的老房子带来的效用大大降低，所谓攀比效应嘛。所以，这几十年来辛辛苦苦赚来的钱就打水漂了。

解决这个问题最简单的办法就是，让人们别去攀比。社会舆论可以去引导“有个100平的房子就该满足了”，同时规定不能建更大的房子了。不过这样的后果就是人们把钱都用于装修啊，家电啊，结果也没差多少。这个和车牌拍卖之类的问题本身并无实质性区别，车牌拍卖价的疯涨怎么不见这么多人去指责呢？

房价这个问题之所以和黄世仁地主不一样，是因为房屋购买本身是能带来效用的，即幸福感。这很符合一个人跨期消费均衡路径。我觉得这里的问题在于，人们不能正确的估计房子带来的预期效用，很可能高估。其次，对于刚性需求来说，这个已经没办法了，需求曲线都竖起来了还有啥招？尤其是需要立足之处的打工族和新婚燕尔们。

还想说的一点是，中国的房价问题来源于土地所有制，那么解决办法必然还需要回归到这种制度本身。政府固然有解决市场失灵的职能，而根据科斯定理在这个例子中市场并没有失灵，所以此时政府应该发挥再分配职能——从社会主义性质的政府本身来说，它就该主导社会财富的再分配。可惜，我们现在有点用着社会主义公有制的产权结构，行驶着资本主义政府的一堆功能。谈市场固然没错，可是你不能把所有问题都推向市场，要不你存在的意义为何？所以最简单的就是把弄来的钱补贴出去，直接转移支付。当然经济适用房廉租房等也是间接的补贴形式，只可惜这些制度中存在了太多的不对称信息问题和寻租空间，最终多少沦为了走过场的形式而已。

今天晚上随手写了一篇文章，草草打出来，比manuscript还潦草，draft中的draft，写它用的时间没比这篇博文长多少。大概就是用委托代理模型分析了一下中央政府、地方政府和买房者之间的那些事事儿，跟最近流行的中央-地方政府的一堆投资啊、产权啊分析长得差不多，也没啥新意。不过后面还是指出了文章的扩展方向的，扩展开来应该会有比较好玩的结果。其实现在文中的内容也就和这篇博文的观点差不多，不过多了一点数学公式而已。一点点可怜的结果就是应该要实行转移支付，还有房价和社会公平这个问题应该由土地所有制和补贴方式来解决，别的都是虚晃晃花招。

对此草稿有兴趣的可以在这里下载：house_price.pdf 别抱太高期望，欢迎批判讨伐！

何时出手买房子？

Liyun — Sun, 24 Jan 2010 15:09:36 +0000

房价这个让全国人民揪心的问题，对我来说却有点隔岸观火、不痛不痒。不过也是蛮有意思的一个话题，尤其是作为一个学经济的，总被指责“你连房价都不了解”，一时间让人梗塞而又啼笑皆非。学经济又不是跑新闻的，我干嘛要成天盯着房价涨落跟个炒股老大妈似的？这东西，自有研究它的人。今天一时手痒痒了，来凑凑热闹说几句、搬弄一下是非。各位且听且过，不必太过当真。

其实起因是那天看CCTV2（关于此电视台的问题请不要争论，只是我有 follow CCTV 新闻频道和财经频道的习惯的）的一期节目："中国财经报道"论坛—盘点中国楼市，讲的就是房价。虽然作为公共媒体，它需要顾及大众情绪，很多话都是有些遮遮掩掩。但是我觉得编导的水平还是蛮高的，从八个方面剖析了中国当前房价，是个很有水平的总结。所以我也从开始的看戏的心态转变到认认真真的去思考一下这个看似遥远的问题的状态。而且出席这个论坛的人物盘点一番可谓大腕云集啊。

首先还是贴一下相关网址吧：

盘点中国楼市：2010左右房价的八大问号来自CCTV官网
现场实录："中国财经报道"论坛—盘点中国楼市来自搜狐，冗长，慎入

没有找到这期节目的文字版，只能辛苦大家看看视频。

第一个问题：供给与需求

任何一个学过一点点经济学的人，对于一个经济学问题，遇到之后的首先的反应大概就是“供需分析”。这个黄金定律虽然简单，但是“越简单越好用”。对于没有学过经济学的，我这里也不是科普，就扔一张经典的图（借用这里），各位自行理解，或者翻翻曼昆的《经济学原理》一书即可明白。

那我们的供需是什么状况呢？截了一张图，数字未核实，大家不妨先看看：

看完了啥感受？房价不涨才怪呢！详细的数据去中国咨询行搜了搜，本来想大概做个计量的，但是一扯到计量问题就多了去了，所以还是直观一点只给上面这一幅图就足够了。不过有一点颇为诡异我没想明白：从统计年鉴的数据上来看，每年的施工面积都远远大于竣工面积，其中新开工面积也持续高于竣工面积。这样的话唯一的可能就是遍地的“烂尾楼”。但是现实中我们似乎不曾看到这样的情形。贴过来大家看看无妨：

项目	单位	2003	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年
房屋建筑施工面积	万平方米	259377	310986	352745	410154	482006	527597
本年新开工面积	万平方米	154599	179449	197743	230347	268401	262330
房屋建筑竣工面积	万平方米	122828	147364	159406	179673	203993	202704
住宅竣工面积	万平方米	69039	81859	89471	102940	119325	121714

全国的情况大致如此，若是翻翻各个地市的统计年鉴，必然也可以很容易的得到相关的数据。因此从供求这个层面看，长期（1年以上）的价格趋势必然是上升的。或许这番话只从供给方面说有些片面，但是我不认为对于商品房的需求在近几年会下降。这里面有着太多的社会发展的因素，也是人均收入增加后必然的结果——不过我倒是对新婚房需求没什么太大的感觉——看看下图吧，因为这个数据有三十多年的，贴出来比较长，我就画了一张简单的折线图。感觉新婚房的需求应该还是比较平稳的，所以它不足以造成对于商品房需求的极大的冲击。那么看起来，改善型住房（俗称“搬家”）和投机性的买房（俗称“炒房团”，下文详述）将还是主力军。不过动态的看来，人口的迁移和城镇化则是另外一个问题（下文详述）。

而在我现在看来，最大的问题不是在于对于套数的需求，更加需要注意的则是平均套内面积的增加。想想七八十年代，大家有个二三十平米的单位分房就知足了，而后九十年代差不多四五十平米，然而现在——百平米起吧。

总结：从长期（一年，或者更长一些，三五年）来看，中国的房价普遍上涨的态势依旧不会改变。那么，是不是该出手买房了？

第二个问题：保障性住房

保障性住房这个词儿可能不如如下两个词儿眼熟：经济适用房、廉租房。片中主要提到了一个问题：投资不足。

这个用经济学怎么解释呢？我乐于用激励理论来说说。我们把地方政府当作一个人，他有个上层领导——中央政府，还有一群嗷嗷待哺的孩子们——需要房子的百姓。但是这个地方政府的角色不是那般如妈妈似的充满爱心（换言之，它是一个冷血的理性经济人），它首先想的是自己要多赚钱从而打扮的光鲜亮丽的；而后把领导哄好了——一方面给些钱（税收），另一方面别让孩子们闹事；最后他还要让孩子们有点甜头吃，不至于饿死。

我们把问题简化，假设它能赚钱的方式只有卖土地。它有两个选择：一是进行高价土地拍卖，让那些建筑商来开发成商品房；二是低价招标，开发成经济适用房。显而易见，它当然乐于高价都卖给商品房开发商。但是若是都开发成商品房了，那些孩子们就不干了，可能就开始闹事了，社会就不和睦了，然后领导就不高兴了，顶戴花铃就要没了。所以，它得少赚点钱，开发些经济适用房，让孩子们别哭的那么厉害，这也就是激励理论上面讲的“参与约束”。于是这个格局就形成了，地方政府最后一定只会在满足社会平安的状况下尽力少的开发经济适用房（也就是激励相容约束不会满足），投资没有任何积极性。

总结：从这个角度来看，诸位如果离经济适用房的购买条件还相距甚远的话，就不要考虑这种住房了。也别指望这样的房屋供给增加能平抑总体的房价，这只是杯水车薪。

第三个问题：与投机客斗争

这两年见诸报端的“炒房团”可谓热火朝天，许多人愤恨的认为是这种热钱的流入人为的抬高了市场价格，因此现在的价格是“虚高”、是“泡沫”。这段片子中也有一个很有趣的故事：

一个深圳的买房者说，他买房子的时候是540万，首付180万。一个月后若房屋涨价10%左右，他要是卖了就是600万，这样一来一去净赚60万，投资回报率大概是30%-40%。这真的是相当的客观啊！

此外还有一个杭州地产商的一席话很有意思：他说他们有个新开的楼盘，开盘当天上午解筹60%了，销售人员觉得定价挺合理的，还在高兴。结果下午两点就来了一帮人，职业的炒房团，一下子把剩下的房子都买光了。买完之后累得躺在沙发上呼呼大睡，显然是一早从温州、台州等地赶过来的。而且还有个细节很引人注意，他们每人都有十几张不同的身份证，因为是按揭买房。

这么样是不是可以解释为什么有诸多炒房团了。但是有句很耳熟能详的话，“价格围绕价值上下波动”。这里暂时不管其本意是什么，我是觉得“炒作”只能做一个催化剂，可以“推波助澜”，但还不足以左右整个供需大局。但是炒房团的嗅觉自然是分外灵敏，所谓“无利不起早”，他们开始活动了说明这个市场已经回暖了。

总结：投机客的活动代表着市场的复兴，说明短期内房地产市场向好。但是对于买房用于自住的群体来说，投机客的存在使得自用群体在与开发商的博弈中处于劣势地位，只能付出相对稍高的价格。但是从另一方面看，房子也有保值的功效，即使不为投资，也不失为一种风险相对较低的资产保值方式（比存银行强，比炒股风险小）。

第四个问题：城镇化进程

不得不说，这个问题比较严重，带来的远非房价这么一个单一的问题。回顾各个国家的城市化进程，其中都伴随着城市土地价格上涨、房屋紧张的状况。

有位女士倒是一语道出真知：涨价的不是房子（建筑物），而是土地。

这样，大家也就可以理解为什么房屋价格飙升了。虽然房价在每个特定的时点上可以视作开发商和购房者双方博弈的结果，但是长期看来则更是由土地价格的上涨推动的。记得我上初中的时候，中国刚刚加入WTO。然后跟爸爸闲聊，他问我觉得入世以后什么东西最值钱。当时也不懂任何经济学知识，只是从一种直观的角度，说“土地”吧，因为中国反正就这么大，外国人可以带进来机器设备等等，但是没法弄出新的土地来。这些话现在看来虽稍显幼稚，但是自古以来各个朝代的兴亡史一定程度上就可以看作是“土地”分散与集中的历史。我本人来说，就非常乐意从这个角度去解释“天下大势，分久必合，合久必分”。土地集中，其实就是权力的集中。

虽然现在的工业生产方式不像以前的农业为主的方式那么依赖土地，但是在城市里面，依旧面临着土地短缺的问题，尤其是对于住宅用土地。因此在城镇化进程到了一个瓶颈（从经济学角度看，是农村剩余劳动力转移殆尽的“刘易斯转折点”）的当前，房价的快速上升是必然的事情。08年末的经济危机虽然缓冲了房价，但是并不能改变中国现在城镇化进程的趋势。因此，房价的上升从长期看依旧是必然的——直到城市化率达到一定的稳态（比如60%），房价的上涨才会放缓，趋于一个相对稳定的状态。

总结：在城镇化进程加速的当前，买稍偏郊区的房子迟早会升值到高价，尤其是有希望成为高新产业区的。

第五个问题：政策与宏观调控

不知道这个问题大家是怎么看的，针对房价的调整只能采取财政政策（比如税收），而不是货币政策（升息降息、存款准备金率等）。财政政策最直接有效的自然就是税收，尤其是在房地产交易的各个环节上面的税，买卖双方对于这种税的变化的反应是最敏感的。

周围很多人喜欢计算税率的变化对于自己生活的影响。我个人反倒觉得，对于这种一次性的支出，更多的影响的是人们的心理，而非实际。但是没办法，心理预期对于人们消费、投资决策的影响实在是太大了。中央政府稍稍有所动作，下面就开始寻找对策。从博弈论的角度，这就是一种“最优策略”的状态。只是这种个人最优的选择，是不是一种群体理智的选择，还很难说。

还有值得一提的是地方的发展策略，最明显的就是天津的滨海新城和海南的国际旅游岛战略。此种政策抓住一个，先入手的话必然赚个盆满钵满。就像是这位海南的纺机产销售者说的：

此问题不做总结，既无法左右，反应也大致相同。

第六个问题：区域因素

这个问题放在最后，其实不说也可以，因为很大程度上是无法左右的——毕竟换地方工作的可能性还是比较小的。因此，或许对于投机客来说此因素才显得更为重要些。除了政策外，我依旧乐于用经济增长的角度来解释：经济增长所需要的土地资源日益紧缺，而经济增长需要的在城市中居住的劳动力越来越多，自然会拉动房价的上升。由于房价上升使得房地产交易规模增大，在现有的GDP计算下又计入了经济增长，影响了各个方面尤其是企业家和投资者的对于未来的预期，从而进一步加速投资。从这个角度讲，颇有点“乘数效应”的味道。

总结：在经济发展繁荣、尤其是近期增速快的地方买房更为保险。

最后的一点碎语

写这篇博文，只是看完此节目之后颇有感触，加之多多少少“房价”一词总在耳边轰鸣，所以也就忍不住写写。但是毫无疑问，这都是隔岸观火，而非身临其境。所以诸位看客，文中的观点仅供参考，我不为真实的投资收益负责。

不过说点实际的，能买房还是买房吧。在中国经济这种发展态势下，房价永远会长的，暂时的波动也不会影响大势。比如一月份的房价下降我认为只是由于去年十二月对于税率政策的购房井喷的一种回调，早晚还是会涨上去的。而且对于各个利益集团来说，他们都是希望房价上涨的，这有利于他们的资本增值和集中。虽然这么说大家会更不乐意买房，那岂不是“挨宰”吗？但是没办法，不买房在其他投资方式上更难获得回报，甚至跑不过通货膨胀。再者不管怎么说，房子毕竟是能给人带来生活幸福感的东西，从这个角度上讲更不仅仅是保值的问题了。至少近两三年内，能买还是买吧，要不整天交房租也怪亏的。