这里就不摘录文中最精彩的例子了，郭凯说的比较多的是分配，

因此房价问题，不仅是一个价格问题（前面的例子里，价格都是市场决定的，因此不能说是不合理的），更是一个分配问题。500年前，这个分配问题，是在王二 和黄世仁之间的；而500年后，这个分配问题，在我上面的例子里，则是在王二们和政府之间。在很大程度上，房价就像是一个累退税：收入越低的人，面临的平均税率反而越高。这件事情未必影响效率，但是恐怕很难符合一般人心目中的公正和公平。

这个问题有点具有中国特色，因为中国作为一个社会主义国家，土地是全民所有制的。而现在，变成了地方政府出让土地使用权换取地方财政收入。因此这个钱到底应该进谁的腰包就是个很大的问题。毫无疑问，经济增长的福利应该由社会共享，否则就只是增长而并不是真正意义上的发展了（其实增长和发展的关系不仅于此，我对于增长和发展的理解更多是量变和质变）。

通俗点说，当政府卖的土地数量有限的时候，通过拍卖的话就会价格高者得。像郭凯的例子一样，如果我们假设房产商只是瞬间把土地变为商品房而别无他用，则实际上市场可以简化为一群买房者对政府卖房的投标。简单的英式拍卖下，显然中标者出标价会等于保留效用（连续分布情形下）。而出价全部被政府所掠夺走。要命的是，过个十几年，买房子的人会发现周围人房子都越来越大，自己的老房子带来的效用大大降低，所谓攀比效应嘛。所以，这几十年来辛辛苦苦赚来的钱就打水漂了。

解决这个问题最简单的办法就是，让人们别去攀比。社会舆论可以去引导“有个100平的房子就该满足了”，同时规定不能建更大的房子了。不过这样的后果就是人们把钱都用于装修啊，家电啊，结果也没差多少。这个和车牌拍卖之类的问题本身并无实质性区别，车牌拍卖价的疯涨怎么不见这么多人去指责呢？

房价这个问题之所以和黄世仁地主不一样，是因为房屋购买本身是能带来效用的，即幸福感。这很符合一个人跨期消费均衡路径。我觉得这里的问题在于，人们不能正确的估计房子带来的预期效用，很可能高估。其次，对于刚性需求来说，这个已经没办法了，需求曲线都竖起来了还有啥招？尤其是需要立足之处的打工族和新婚燕尔们。

还想说的一点是，中国的房价问题来源于土地所有制，那么解决办法必然还需要回归到这种制度本身。政府固然有解决市场失灵的职能，而根据科斯定理在这个例子中市场并没有失灵，所以此时政府应该发挥再分配职能——从社会主义性质的政府本身来说，它就该主导社会财富的再分配。可惜，我们现在有点用着社会主义公有制的产权结构，行驶着资本主义政府的一堆功能。谈市场固然没错，可是你不能把所有问题都推向市场，要不你存在的意义为何？所以最简单的就是把弄来的钱补贴出去，直接转移支付。当然经济适用房廉租房等也是间接的补贴形式，只可惜这些制度中存在了太多的不对称信息问题和寻租空间，最终多少沦为了走过场的形式而已。

今天晚上随手写了一篇文章，草草打出来，比manuscript还潦草，draft中的draft，写它用的时间没比这篇博文长多少。大概就是用委托代理模型分析了一下中央政府、地方政府和买房者之间的那些事事儿，跟最近流行的中央-地方政府的一堆投资啊、产权啊分析长得差不多，也没啥新意。不过后面还是指出了文章的扩展方向的，扩展开来应该会有比较好玩的结果。其实现在文中的内容也就和这篇博文的观点差不多，不过多了一点数学公式而已。一点点可怜的结果就是应该要实行转移支付，还有房价和社会公平这个问题应该由土地所有制和补贴方式来解决，别的都是虚晃晃花招。

对此草稿有兴趣的可以在这里下载：house_price.pdf 别抱太高期望，欢迎批判讨伐！

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其实起因是那天看CCTV2（关于此电视台的问题请不要争论，只是我有 follow CCTV 新闻频道和财经频道的习惯的）的一期节目："中国财经报道"论坛—盘点中国楼市，讲的就是房价。虽然作为公共媒体，它需要顾及大众情绪，很多话都是有些遮遮掩掩。但是我觉得编导的水平还是蛮高的，从八个方面剖析了中国当前房价，是个很有水平的总结。所以我也从开始的看戏的心态转变到认认真真的去思考一下这个看似遥远的问题的状态。而且出席这个论坛的人物盘点一番可谓大腕云集啊。

首先还是贴一下相关网址吧：

• 盘点中国楼市：2010左右房价的八大问号 来自CCTV官网
• 现场实录："中国财经报道"论坛—盘点中国楼市 来自搜狐，冗长，慎入

没有找到这期节目的文字版，只能辛苦大家看看视频。

第一个问题：供给与需求

任何一个学过一点点经济学的人，对于一个经济学问题，遇到之后的首先的反应大概就是“供需分析”。这个黄金定律虽然简单，但是“越简单越好用”。对于没有学过经济学的，我这里也不是科普，就扔一张经典的图（借用这里），各位自行理解，或者翻翻曼昆的《经济学原理》一书即可明白。

那我们的供需是什么状况呢？截了一张图，数字未核实，大家不妨先看看：

看完了啥感受？房价不涨才怪呢！详细的数据去中国咨询行搜了搜，本来想大概做个计量的，但是一扯到计量问题就多了去了，所以还是直观一点只给上面这一幅图就足够了。不过有一点颇为诡异我没想明白：从统计年鉴的数据上来看，每年的施工面积都远远大于竣工面积，其中新开工面积也持续高于竣工面积。这样的话唯一的可能就是遍地的“烂尾楼”。但是现实中我们似乎不曾看到这样的情形。贴过来大家看看无妨：

全国的情况大致如此，若是翻翻各个地市的统计年鉴，必然也可以很容易的得到相关的数据。因此从供求这个层面看，长期（1年以上）的价格趋势必然是上升的。或许这番话只从供给方面说有些片面，但是我不认为对于商品房的需求在近几年会下降。这里面有着太多的社会发展的因素，也是人均收入增加后必然的结果——不过我倒是对新婚房需求没什么太大的感觉——看看下图吧，因为这个数据有三十多年的，贴出来比较长，我就画了一张简单的折线图。感觉新婚房的需求应该还是比较平稳的，所以它不足以造成对于商品房需求的极大的冲击。那么看起来，改善型住房（俗称“搬家”）和投机性的买房（俗称“炒房团”，下文详述）将还是主力军。不过动态的看来，人口的迁移和城镇化则是另外一个问题（下文详述）。

而在我现在看来，最大的问题不是在于对于套数的需求，更加需要注意的则是平均套内面积的增加。想想七八十年代，大家有个二三十平米的单位分房就知足了，而后九十年代差不多四五十平米，然而现在——百平米起吧。

总结：从长期（一年，或者更长一些，三五年）来看，中国的房价普遍上涨的态势依旧不会改变。那么，是不是该出手买房了？

第二个问题：保障性住房

保障性住房这个词儿可能不如如下两个词儿眼熟：经济适用房、廉租房。片中主要提到了一个问题：投资不足。

这个用经济学怎么解释呢？我乐于用激励理论来说说。我们把地方政府当作一个人，他有个上层领导——中央政府，还有一群嗷嗷待哺的孩子们——需要房子的百姓。但是这个地方政府的角色不是那般如妈妈似的充满爱心（换言之，它是一个冷血的理性经济人），它首先想的是自己要多赚钱从而打扮的光鲜亮丽的；而后把领导哄好了——一方面给些钱（税收），另一方面别让孩子们闹事；最后他还要让孩子们有点甜头吃，不至于饿死。

我们把问题简化，假设它能赚钱的方式只有卖土地。它有两个选择：一是进行高价土地拍卖，让那些建筑商来开发成商品房；二是低价招标，开发成经济适用房。显而易见，它当然乐于高价都卖给商品房开发商。但是若是都开发成商品房了，那些孩子们就不干了，可能就开始闹事了，社会就不和睦了，然后领导就不高兴了，顶戴花铃就要没了。所以，它得少赚点钱，开发些经济适用房，让孩子们别哭的那么厉害，这也就是激励理论上面讲的“参与约束”。于是这个格局就形成了，地方政府最后一定只会在满足社会平安的状况下尽力少的开发经济适用房（也就是激励相容约束不会满足），投资没有任何积极性。

总结：从这个角度来看，诸位如果离经济适用房的购买条件还相距甚远的话，就不要考虑这种住房了。也别指望这样的房屋供给增加能平抑总体的房价，这只是杯水车薪。

第三个问题：与投机客斗争

这两年见诸报端的“炒房团”可谓热火朝天，许多人愤恨的认为是这种热钱的流入人为的抬高了市场价格，因此现在的价格是“虚高”、是“泡沫”。这段片子中也有一个很有趣的故事：

一个深圳的买房者说，他买房子的时候是540万，首付180万。一个月后若房屋涨价10%左右，他要是卖了就是600万，这样一来一去净赚60万，投资回报率大概是30%-40%。这真的是相当的客观啊！

此外还有一个杭州地产商的一席话很有意思：他说他们有个新开的楼盘，开盘当天上午解筹60%了，销售人员觉得定价挺合理的，还在高兴。结果下午两点就来了一帮人，职业的炒房团，一下子把剩下的房子都买光了。买完之后累得躺在沙发上呼呼大睡，显然是一早从温州、台州等地赶过来的。而且还有个细节很引人注意，他们每人都有十几张不同的身份证，因为是按揭买房。

这么样是不是可以解释为什么有诸多炒房团了。但是有句很耳熟能详的话，“价格围绕价值上下波动”。这里暂时不管其本意是什么，我是觉得“炒作”只能做一个催化剂，可以“推波助澜”，但还不足以左右整个供需大局。但是炒房团的嗅觉自然是分外灵敏，所谓“无利不起早”，他们开始活动了说明这个市场已经回暖了。

总结：投机客的活动代表着市场的复兴，说明短期内房地产市场向好。但是对于买房用于自住的群体来说，投机客的存在使得自用群体在与开发商的博弈中处于劣势地位，只能付出相对稍高的价格。但是从另一方面看，房子也有保值的功效，即使不为投资，也不失为一种风险相对较低的资产保值方式（比存银行强，比炒股风险小）。

第四个问题：城镇化进程

不得不说，这个问题比较严重，带来的远非房价这么一个单一的问题。回顾各个国家的城市化进程，其中都伴随着城市土地价格上涨、房屋紧张的状况。

有位女士倒是一语道出真知：涨价的不是房子（建筑物），而是土地。

这样，大家也就可以理解为什么房屋价格飙升了。虽然房价在每个特定的时点上可以视作开发商和购房者双方博弈的结果，但是长期看来则更是由土地价格的上涨推动的。记得我上初中的时候，中国刚刚加入WTO。然后跟爸爸闲聊，他问我觉得入世以后什么东西最值钱。当时也不懂任何经济学知识，只是从一种直观的角度，说“土地”吧，因为中国反正就这么大，外国人可以带进来机器设备等等，但是没法弄出新的土地来。这些话现在看来虽稍显幼稚，但是自古以来各个朝代的兴亡史一定程度上就可以看作是“土地”分散与集中的历史。我本人来说，就非常乐意从这个角度去解释“天下大势，分久必合，合久必分”。土地集中，其实就是权力的集中。

虽然现在的工业生产方式不像以前的农业为主的方式那么依赖土地，但是在城市里面，依旧面临着土地短缺的问题，尤其是对于住宅用土地。因此在城镇化进程到了一个瓶颈（从经济学角度看，是农村剩余劳动力转移殆尽的“刘易斯转折点”）的当前，房价的快速上升是必然的事情。08年末的经济危机虽然缓冲了房价，但是并不能改变中国现在城镇化进程的趋势。因此，房价的上升从长期看依旧是必然的——直到城市化率达到一定的稳态（比如60%），房价的上涨才会放缓，趋于一个相对稳定的状态。

总结：在城镇化进程加速的当前，买稍偏郊区的房子迟早会升值到高价，尤其是有希望成为高新产业区的。

第五个问题：政策与宏观调控

不知道这个问题大家是怎么看的，针对房价的调整只能采取财政政策（比如税收），而不是货币政策（升息降息、存款准备金率等）。财政政策最直接有效的自然就是税收，尤其是在房地产交易的各个环节上面的税，买卖双方对于这种税的变化的反应是最敏感的。

周围很多人喜欢计算税率的变化对于自己生活的影响。我个人反倒觉得，对于这种一次性的支出，更多的影响的是人们的心理，而非实际。但是没办法，心理预期对于人们消费、投资决策的影响实在是太大了。中央政府稍稍有所动作，下面就开始寻找对策。从博弈论的角度，这就是一种“最优策略”的状态。只是这种个人最优的选择，是不是一种群体理智的选择，还很难说。

还有值得一提的是地方的发展策略，最明显的就是天津的滨海新城和海南的国际旅游岛战略。此种政策抓住一个，先入手的话必然赚个盆满钵满。就像是这位海南的纺机产销售者说的：

此问题不做总结，既无法左右，反应也大致相同。

第六个问题：区域因素

这个问题放在最后，其实不说也可以，因为很大程度上是无法左右的——毕竟换地方工作的可能性还是比较小的。因此，或许对于投机客来说此因素才显得更为重要些。除了政策外，我依旧乐于用经济增长的角度来解释：经济增长所需要的土地资源日益紧缺，而经济增长需要的在城市中居住的劳动力越来越多，自然会拉动房价的上升。由于房价上升使得房地产交易规模增大，在现有的GDP计算下又计入了经济增长，影响了各个方面尤其是企业家和投资者的对于未来的预期，从而进一步加速投资。从这个角度讲，颇有点“乘数效应”的味道。

总结：在经济发展繁荣、尤其是近期增速快的地方买房更为保险。

最后的一点碎语

写这篇博文，只是看完此节目之后颇有感触，加之多多少少“房价”一词总在耳边轰鸣，所以也就忍不住写写。但是毫无疑问，这都是隔岸观火，而非身临其境。所以诸位看客，文中的观点仅供参考，我不为真实的投资收益负责。

不过说点实际的，能买房还是买房吧。在中国经济这种发展态势下，房价永远会长的，暂时的波动也不会影响大势。比如一月份的房价下降我认为只是由于去年十二月对于税率政策的购房井喷的一种回调，早晚还是会涨上去的。而且对于各个利益集团来说，他们都是希望房价上涨的，这有利于他们的资本增值和集中。虽然这么说大家会更不乐意买房，那岂不是“挨宰”吗？但是没办法，不买房在其他投资方式上更难获得回报，甚至跑不过通货膨胀。再者不管怎么说，房子毕竟是能给人带来生活幸福感的东西，从这个角度上讲更不仅仅是保值的问题了。至少近两三年内，能买还是买吧，要不整天交房租也怪亏的。

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